Que es el Crowdfunding Inmobiliario, y cómo funciona.
El crowdfunding inmobiliario es un práctica poco conocida en el mercado Español, la idea básica es que cualquier persona pueda poner dinero para que, junto a otros muchos, puedan comprar un inmueble y obtener una rentabilidad alta gracias al alquiler y la revalorización del inmueble, sin tener que endeudarse y correr unos riesgos excesivos.
De esta manera por 100€ una persona puede participar en la compra de una vivienda, un local comercial o cualquier otro inmueble y obtener unos ingresos mensuales por ella. Podemos decir que es una compra asociativa.
En los últimos tiempos han llegado al mercado español empresas como Privalore, The Crowd Estates, InvesrReal. Onveslan y Hosers, que la última en darse a conocer con una operación singular en Madrid, son ya varias las empresas que se dedican a un tipo de financiación y promoción alternativas, y hasta ahora, inéditas en el sector.
Esta práctica se trata de un sistema que lleva años funcionando en países como Estados Unidos y Colombia, y que se basa en un esquema participativo de financiación e inversión fuera de los canales tradicionales de la banca o las entidades de crédito.
Como funciona
Tanto si son plataformas para operar en internet, o se definen como promotoras inmobiliarias, todas tienen como objetivo adquirir, alquilar o rehabilitar inmuebles en los que los particulares pueden invertir desde 50 hasta 10.000 euros.
Algunos estudios del sector calculan que el mercado crowdfunding alcanzara en España los 250 millones de euros este año 2016 y aseguran que cerca del 15% de destinará a proyectos inmobiliarios.
Estas nuevas compañías que se encuadran en el crowdfunding inmobiliario han nacido al amparo de la Ley 5/2015 de financiación empresarial de abril del año pasado, normativa que en su artículo 5 regula la actividad de plataformas de financiación participativa. Esta norma establece que los partícipes de este tipo de iniciativas se dividirán según su nivel de solvencia entre acreditados y no acreditados. Los primeros no tienen límite de inversión, pero los segundos, entre los que hay que situar a los inversores particulares, se establece un límite de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros por plataforma.
En principio, estas empresas van a estar supervisadas por la CNMV, pero en estos momentos se está pendiente de que les concedan las licencias oportunas. Mientras tanto, operan de la mano de aperadores internacionales que tienen permisos pertinentes de sus reguladores.
Respecto a los proyectos a financiar, el límite es de dos millones euros cuando hay inversores no cualificados, cifra que se eleva a cinco cuando la financiación procede solo de cualificados.
La primera promoción
Un ejemplo de este modelo de negocio es el que Housers ha puesto en marcha con la captación de financiación a través de crowdfunding para la construcción del primer edificio residencial en Madrid financiado por este modelo de inversión compartida y la posterior venta de sus viviendas.
La compañía ha destacado que se trata del primer proyecto inmobiliario de estas características que se realiza en España, donde cualquier persona se puede convertir en promotor inmobiliario mediante el crowdfunding.
El proyecto consiste en la compra del terreno, la demolición de la pequeña vivienda existente, así como la construcción entera de un edificio residencial. Constará de cinco viviendas y tres lofts dúplex. La construcción del edificio residencial situado en el distrito de Tetuán (Madrid), llave en mano, se iniciara en el momento en que se recaude la financiación y tienen un plazo de 24 meses. Las viviendas se pondrán en venta en el momento en que se inicien las obras.
El coste del proyecto inmobiliario se estima en 1.041.000 euros, de los que 255.228 corresponden al precio de adquisición bruta de la construcción existente, 539.000 euros a la construcción del nuevo edificio y el resto a gastos de trámites, impuestos y colchón de imprevistos. En concreto, se pretende captar 748.000 euros (el 71.8% del proyecto mediante crowdfunding).
Cada inversor puede participar desde 50 euros y hasta 293.000 euros a través de una hipoteca para mejorar los resultados delos inversores. El plazo para la venta de todas las viviendas es de 24 meses. En este tiempo, la rentabilidad bruta calculada asciende al 44,06% y la rentabilidad neta alcanzara el 27.94% beneficio que se repartirá en dividendos entre todos los inversores participantes. Housers estima que la venta de todas las viviendas de edificio alcance un valor de 1.242.000 euros.
Este modelo de negocio es de común aplicación en otros sectores empresariales, en España es pionero en el entorno inmobiliario, aun asi se ve con muy buenos ojos por los profesionales del sector.
